Rekonstrukce domu může být ideální možností, ale přináší také mnohá úskalí

Máte v plánu rekonstrukci stávajícího rodinného domu nebo jiného objektu? Lidé se v současnosti častěji uchylují ke stavbám na „zelené louce,” jelikož rekonstrukce s sebou nese určitá specifika a ne vždy se jedná o jednoduchý proces. Ten si může vyžádat spoustu času i peněz. Kdy má tedy rekonstrukce smysl, jaké jsou její výhody i nevýhody a na co si dát pozor hned na začátku?

Lidé ale rekonstruují objekty, které zdědí, mají k místu nějaký vztah, nebo se v té lokalitě již nesmí stavět a je ojedinělé, pokud se zde podaří sehnat bydlení. Kompletní rekonstrukce je ale z mnoha hledisek náročnější než novostavba. Projekčně i realizačně se dá zvládnout vše, ale je to vždy na úkor něčeho jiného. Například je náročnější finančně, je zde omezení ve stávající konstrukci, dojde ke zjištění, že jsou v budově vyhnilé trámy, staré materiály nosných stěn a musí se vše opravit, což někdy může být složité a náklady se mohou opět zvýšit. 

„Je to vždy ale o tom, co člověk chce, s čím souzní, kolik peněz chce za bydlení dát, jestli chce stavět, nebo zastává myšlenku, že chce zachránit už stávající objekty v nějaké starší zástavbě a dát jim novou podobu, či třeba nemovitost zdědí,“ říká Tomáš Daněk, ředitel Daspro. Dodává, že je důležité to, aby nikdo neopravoval ruiny k demolici. Protože statik ví, v jakém je budova stavu a jsou za to extrémní náklady navíc. Ale při koupi bez posouzení se dá mnoho drobností přehlédnout a člověk ji třeba ve stavu k demolici koupí. Poté jsou s tím problémy.

V Daspro jsme schopni poradit, aby si klienti správně vybrali. „Kam už malta nestačí, tak se pěna natlačí. Tak bych shrnul. Jelikož jsem na stavbách viděl už tolik věcí, které se dají pokazit,“ dodává Daněk. Je důležité, aby se (budoucí) majitelé domu radili při velké rekonstrukci s odborníky ve stavebnictví a už dopředu věděli, co od nemovitosti očekávají.

„Jezdíme na místo se statikem, dáme klientovi do ruky statické posouzení, řekneme mu, co si myslíme o stavu budovy, vyslechneme všechna přání klienta, vysvětlíme mu pro a proti a uděláme z toho závěr, jak to dle naší odbornosti dopadlo. Rozhodnutí, jestli stávající objekt koupit, zdemolovat nebo rekonstruovat poté necháváme na něm,“ vysvětluje postup Daněk. 

V případě demolice nemovitosti majiteli mohou odborníci poradit, jaké části zbourat, které věci, stavební materiál atd. případně ponechat například pro stavbu přístřešku pro auto nebo do základů. V případě rekonstrukce je nutné najít ideální řešení pro konkrétní objekt. Vše musí být provedené správně v rámci podloží, statiky atd.

„Často se setkáváme s tím, že jsou třeba 150 let staré domy podřízlé, aby nestoupala vlhkost, vymění se okna, dveře, objekt se zateplí a dům se tím tak utěsní, že nedýchá. Poté se tam ve zvýšené míře objevují plísně nebo se zdivo začne rozpadat. Kamenné zdi se totiž utěsnění ničím. Občas se také klient musí smířit s tím, že nebude možné provést větší zásahy do konstrukce,“ říká Tomáš Daněk. 

Stejně jako nad stavbou nového domu, tak i nad rekonstrukcí se musí přemýšlet. Zjistit si všechny dostupné informace, poradit se a až poté jednat. My vás s tím rádi pomůžeme. 

Poznámka na závěr:

V našich projektech slovíčko rekonstrukce nikdy neuvidíte, jelikož stavební zákon tento pojem vůbec nezná. Vždy ho tam najdete pod slovním spojením stavební úpravy. 

Architekt a projektant v jedné osobě je pro menší projekty výhodou

Chystáte se stavět či rekonstruovat dům a přemýšlíte nad tím, zda v první řadě oslovit architekta nebo rovnou projektanta? V obou profesích je znatelný rozdíl a od obou obdržíte rozdílné dílo. Proto lze občas první krok (oslovení architekta) vynechat a nechat si rovnou zpracovat pouze projekt v projekční kanceláři bez architektonické studie. I tak postavíte dům dle vašich představ. Proč je tato možnost výhodná a kdy ji využít?

Jaký je rozdíl mezi činností architekta a projektanta? Architekt navrhuje dům z hlediska architektury, typologie a dbá na to, aby dům celkově zapadal do okolí. Jednoduše řečeno pro vás tvoří to, co je vidět. Následně od něj obdržíte architektonickou studii zahrnující vizualizaci objektu a případně i doporučené materiály. Pro projektanta je na druhou stranu velice důležitá statika domu a jeho fungování například z hlediska tepelných ztrát, připojení na veškeré sítě, konstrukce z hlediska materiálu atd. Projektant tak řeší to, co běžně na první pohled vidět není, ale dělá stavbu stavbou.

V případě rodinných domů v hodnotě do cca 10 milionů korun, kde mají klienti jasnou představu jsme v Daspro schopni zaštítit i práci architektů. Máme u nás jednak odborníka a  za druhé u velkých projektů jsme účastníci schůzek i v případě, kdy se tvoří architektura. Proto víme, jak architekt jedná a jako stavaři používáme tyto znalosti na menší projekty. Funguje to a je to tak správně. Z těchto zkušeností také víme, kde se dělají v projektech největší chyby a úspěšně jim tak díky tomu dokážeme předcházet. 

Je tak důležité zmínit, že klient nepotřebuje architekta na bungalov či menší dům (pokud nechce nějaký unikátní, netypický vzhled). Nespornou výhodou je, že díky tomu výrazně ušetří čas i peníze, jelikož od nás získá rovnou projekt a ne pouze architektonickou studii, kterou by až poté předložil projektantovi.

Dle požadavků klienta vytvoříme vše tak, aby to nejen pasovalo, ale také vyhovovalo a cesta k samotné stavbě tak bude rychlejší. Před stavbou totiž lidé ve většině případů vědí, co chtějí postavit a jakou mají představu o svém bydlení. Je důležité, aby se vás projektant podrobně vyptal na veškeré podrobnosti,  počet členů domácnosti, požadavky na prostor atd. aby se vyřešila typologie. Myslíme také na to, aby se budova hodila do místní zástavby a nebyl problém při získání stavebního povolení. 

Poté se vše překreslí, vysvětlí a řeší se již konkrétní detaily, jako například kam přesunout okno, jak velké bude atd. Výsledná podoba se může změnit klidně desetkrát, chceme ale, aby klient odcházel přesně s tím, co chce a co pro něj bude ideální. Na druhou stranu poradíme, pokud vidíme zásadní chyby a víme, že to jde jinak. Například sklep již není tak častou součástí nově postavených domů, ale pokud ho klient chce, tak ho má mít a my už to do projektu vymyslíme. Nejdříve se tak řeší otázky architektury a až poté konstrukce. Nestane se tak, že architekt bez konzultace s projektantem navrhne objekt, který ale poté nejde z konstrukčního hlediska postavit nebo se dodatečně musí výrazně měnit dispozice či například zmenšovat obytný prostor atd. 

Náš tým má veškeré znalosti k tomu, aby zaštítil veškeré potřebné kroky, které potřebujete ke stavbě.  Ušetřete si tak čas a zjednodušte si cestu k vašemu vysněnému bydlení.

4 body, na které se zaměřit, než se rozhodnete stavět rodinný dům

Cesta k získání stavebního povolení může být trnitá. Vyhlédli jste si, koupili jste si, zdědili jste nebo získali pozemek či již postavený dům? Zkrátka našli jste už váš vysněný pozemek nebo dům k rekonstrukci a aktuálně už víte, v jakém je stávajícím stavu? V této chvíli je dobré být připravený a vědět, na co myslet ještě předtím, než se pustíte do ladění projektu a samotné stavby. Předejte tak nesčetným komplikacím, zdržením a starostem, které by kvůli tomu mohly vzniknout. Sepsali jsme proto 4 základní body, které v Daspro doporučujeme našim klientům promyslet předtím, než se rozhodnou stavět.

1. Finance versus kvalita

Aneb třídění toho, co chci, co si mohu dovolit, co nechci a na co nemám peníze.

Peníze při stavbě i rekonstrukci hrají velkou roli. Na rodinné domky si 90 % klientů bere hypotéky, úvěry nebo nějaký zdroj financování. V tuto chvíli je důležité si rozmyslet, k jakému účelu stavbu chcete. Je důležité říct si, co vše by mělo v domě a na pozemku být, jak velký prostor potřebujete. Vše by se mělo odvíjet od toho, jestli plánujete bydlení pro rodinu s pěti dětmi nebo pro dva lidi na důchod. Pokud přemýšlíte o velké zahradě, tak je třeba si rozmyslet, jestli ji budete stíhat obstarávat, dále pokud jsou na pozemku například stávající stromy, tak že je potřeba vybírat okap kvůli jehličí, listí atd. 

„Občas si klienti přejí postavit velké a drahé luxusní domy, prostory či přístavby, ale po roce žití v objektu zjistí, že to nepotřebují,” vysvětluje Tomáš Daněk. Také dodává, že na druhé straně chce klient například ušetřit, ale do rozhodování může zasáhnout úřad, který diktuje podmínky. Někdo může chtít malý rodinný domeček pro dva na stáří, ale úřad to v dané lokalitě nepovolí, protože s takto malou stavbou nedosáhne na nutnou výšku hřebene střechy a nedodrží tak zástavby v ulici, protože tam jsou samé dvoupatrové rodinné domy. Setkali jsme se s tím a jsou s tím problémy. 

2. Správný výběr projektanta (nejlépe ještě před koupí nemovitosti), výběr firmy a nezávislý stavební dozor 

Papír snese všechno. Ale na stavbě se poté za každou chybu platí. Je proto důležité mít takový projekt, ve kterém nebudou chyby a lidé na stavbě vše správně pochopí a nemusí se projektanta stále ptát, jak to v projektu myslel. Projekční firma se s nezávislým dozorem navíc může domluvit, potvrdit si s ním správnost provedení, kontrolu a zajistit tak, že klient dostane vždy opravdu kvalitní a proveditelné dílo. 

Důležité je, aby byl jeden člověk jako stavební dozor u projektu i u výstavby. „Nezávislý dozor našim klientům doporučujeme, jelikož to funguje dokonale. V rámci stavby to není nic extra drahého a tento dozor hlídá všechno. Pokud máte na stavbě někoho, kdo tomu nerozumí, stará se o věci, které jsou mnohdy triviální, nemají význam, mohou mu uniknout špatně provedené detaily, které jsou ale podstatné. O to on se nestará, ale odborník by na první pohled viděl, že to není správně. I dobře marketingově postavené společnosti dělají špatnou projekci a pro klienty to může znamenat vysoké náklady navíc,” doplňuje ze zkušeností Tomáš Daněk.

3. Vytápění 

V dnešní době je tento krok velmi podstatný. Vytápění se pohybuje v řádech stovek tisíc korun, proto je dobré myslet na vhodné řešení, které vám pomůže případně peníze ušetřit. Ideální je nechat si vypracovat odborníky nabídky a posudky na to, který zdroj je pro konkrétní dům nejvýhodnější, minimálně na deset let dopředu. Po této době se totiž dělají údržby tepelných čerpadel či výměny solárníh panelů. 

Trend tepelných čerpadel ale není jediná cesta. V případě rekonstrukcí je v domech například starý plynový kotel. V případě, že je v plánu dům hodně zvětšit a kotel už nestačí na vytápění, je přesto škoda ho vyhazovat. V této chvíli je třeba se pobavit, jakým způsobem to udělat. Dalším příkladem může být někdo, kdo preferuje vytápění dřevem a má k němu přístup. Poté je vhodné mít v domě kamna atd.

4. Typologie domu 

Tento bod úzce souvisí s bodem 2, týkající se financí. Jedná se o dispoziční řešení, rozdělení místností, členění objektu, garáže, přístupů do domu a oddělení obytných prostorů s přístupovými. To vše souvisí s tím, aby se vám v domě dobře bydlelo.

Ideální je, pokud již máte nějakou představu, kterou projektantovi dáte, případně si můžete nechat zpracovat architektonickou studii. Ve vymýšlení dispozic vám může pomoci metr, kterým si doma naměříte, jak velká je místnost například 4×4 metry. Tak si nejlépe dokážete představit, jestli se vám tam vejde vše potřebné od skříní po postel. 
Vy jste ti, kteří nejlépe vědí, v jakém prostředí chtějí bydlet, co se vám líbí a co ne. Jestli potřebujete garáž, zdali se vám líbí sedlová střecha nebo valbová střecha, pro kolik lidí mají prostory být a na co jste zvyklí. Každá taková představa se dá poté upravit tak, aby vám co nejlépe vyhovovala po realizaci projektu.

Věříme, že vám tyto body pomohou na začátku cesty k vašemu vysněnému bydlení. A v případě, že byste se na ní kdykoliv cítili ztracení, velice rádi vám po ní pomůžeme kráčet.

Zajištění stávajícího stavu pozemku aneb Nemovitosti jsou drahé a koupi chce věnovat čas

Jste ve fázi hledání pozemku nebo stávajícího objektu vhodného k bydlení? Nebo jste ho už dokonce našli a váháte, jestli ho koupit? V této fázi je důležité zjistit, proč se objekt prodává, k jakému je účelu, co na něm lze a nelze postavit, jaké jsou tam inženýrské sítě a jestli není pozemek třeba v exekuci, zástavě atd. Proto pro klienty zajišťujeme zdarma představební servis, pokud si ho přejí, aby se zjistilo, jestli má projekt vůbec smysl dělat. 

Proč je to tak důležité? „Stalo se nám, že klient koupil pozemek, který makléř prodal jako stavební, ale stavět na něm poté nešlo. Někdy je ze strany makléřů snaha rychle prodat vše i přesto, že tomu třeba úplně nerozumí, ale lidé jim kolikrát slepě věří. Nemovitosti jsou ale drahé, nestojí pět korun, nejdete kupovat rohlíky. Takže je potřeba se tomu věnovat, vzít si na týden času a vše zjistit,” vysvětluje Tomáš Daněk, ředitel společnosti Daspro.

Lidé ale chtějí většinou ušetřit, tuto službu si neobjednávají a nechtějí to zjišťovat. Poté předají projektantovi informace a zadání takové, jaké se jim líbí a jaké jim řekl třeba soused. Ten ale není akreditovaná osoba, nebyl se zeptat na mnoha příslušných úřadech (územní plánování, hygiena, životní prostředí, odbor památkové péče, dopravní inspektorát, správce nebo majitel splaškové kanalizace, vodovodu, plynu, elektřiny a ve městech i horkovodu atd.), neví co znamená územní plán a jaký je rozdíl mezi různými druhy pozemků. Je dobré se zeptat sousedů spíše na věci týkající se jejich zkušeností s místem bydlení, vztahů mezi obyvateli atd. Třeba se od nich dá zjistit jestli v místě, kde si chcete užívat klidu není soused, který každý víkend pracuje v dílně nebo na zahradě od rána a bude vás rušit například řezáním dřeva. Pokud toto zjistíte před koupí, můžete se vědomě rozhodnout, poté s tím už nic nezmůžete.

Představební servis se dá rozdělit do dvou směrů. V prvním případě klient přijde v době, než pozemek či objekt koupí a v tomto směru se dá udělat spoustu kroků. V druhé situaci přijde již v době, kdy něco koupil, ale pak tam není odvolání na nic a musí doufat, že nekoupil zajíce v pytli.

„Pokud klient koupil kus pozemku k rekreačnímu pobytu, kde se dá postavit pouze chata a on si myslím, že tam bude bydlet a dostane číslo popisné, tak v tuto chvíli už je pozdě. Přitom toto my mu můžeme říct už v rámci našeho představebního servisu a alespoň nebude platit projekt v plné výši,” vysvětluje výhody Tomáš Daněk. 

Pokud lze na parcelním čísle stavět, ještě není na cestě k vašemu vysněnému domu vyhráno. Zajímejte se také o podobu stavby, která tam může být. Největším problémem je, pokud projektantovi dáte například katalogový domek a přejete si vytvořit projekt, získat stavební povolení a postavit ho. A poté na stavebním úřadě zjistíte, že tato podoba stavby nesplňuje kritéria úřadů a nehodí se do místní zástavby, proto nezískáte povolení ji postavit. 

Stavba i přestavba objektů stojí čas, který je potřeba obětovat a do něj spadá i komunikování s příslušnými úřady. Netápejte tak naslepo. Na nás se můžete obrátit včas a být si poté jistí, že jste udělali správné rozhodnutí. Protože tím to vše začíná. 

Od začátku máme jasnou vizi

Z cesty naší vize, která je od začátku jasná, neplánujeme v Daspro odbočit. Na jejím začátku je kvalitní práce pro ty nejnáročnější klienty a architekty. Její pokračování ale vede přes vytvoření pevných základů a poté růst, abychom měli více dostupných odborníků pro více projektů. Není nám jedno, jakou firmu si pro projektování domu či developerského projektu vyberete. Rozumíme své práci, a proto chceme vyvracet mýty o projektování staveb a vytvářet pro vás kvalitní návrhy na míru.

Jsme nejmladší projekční kancelář na Táborsku, náš tým je přesto složený z autorizovaných profesionálů, stavebních inženýrů, kteří ve své práci vidí smysl a využíváme nové technologie, které pomohou udělat dům pohodlný. Pracujeme na celém projektu společně, doplňujeme se, staráme se o něj a dokončujeme ho s pocitem kvalitně odvedené práce. Najdete u nás konkrétně projektanty, koordinátory jednotlivých projektů a profesanty, jako například zpracovatele energetického štítku atd. Kromě velkých projektů převážně ve Středočeském kraji pro velké architektonické kanceláře zpracováváme projekty rodinných domů po celé České republice.

Záleží nám na koncových klientech i architektonických společnostech, pro které chceme projektovat ekonomicky funkční projekty, zajistit legalizaci staveb i technický dozor investora. Zvládneme tak celý projekt od základů po celkovou stavbu a kolaudaci. Klient přijde se svou vizí, prvotním návrhem, a my se snažíme tuto vizi dotáhnout do detailu, aby byla ideálním a reálným řešením.

Vždy nasloucháme nárokům klienta i požadavkům architekta. Vnímáme, že v dnešní době je důležitá rychlost zpracování dokumentace a dále také ekonomická statika (ušetření na provozu, propojení vytápění, vzduchotechnika, energetický štítek). Náš tým v Daspro je schopen vytvořit energetickou koncepci na míru, aby byla stavba z hlediska provozu, údržby a ekonomiky co nejvýhodnější jak pro rodinný dům, tak i pro velký projekt například bytových domů. 

Máte svou vizi projektu? Budeme rádi, když se propojí s tou naší.